如何拯救日渐低迷的英国新房市场

{"text":[[{"start":8.01,"text":"眼下在英国尝试出售新建住房的人，确实值得同情。"}],[{"start":13.08,"text":"我想象他们的销售会议就像电影《大亨游戏》(Glengarry Glen Ross)中亚历克•鲍德温(Alec Baldwin)的那场戏：黑板上写着“ABC”——“永远要成交”(always be closing)，他对那些走投无路、垂头丧气的销售员说：“钱都在外面。”"}],[{"start":26.490000000000002,"text":"但如果根本就没有这些钱呢？"}],[{"start":29.160000000000004,"text":"原以为今年会是情况开始好转的一年。1月份，按揭利率一路下行，成交量恢复到正常水平，房价也在上涨。"}],[{"start":39.25,"text":"随后到了2月，一切都变了，原因你我心知肚明。我们如今或许没有经历中东战争爆发之初所担心的最糟糕情形，这在很大程度上要归因于中国减少石油进口，但较高利率显然已经对房地产市场产生了影响。"}],[{"start":55.84,"text":"迅速攀升的按揭利率和经济不确定性令楼市复苏的希望一再推迟。无论是投资者还是自住买家，新房需求都在进一步萎缩，房屋建筑业的景象相当惨淡。"}],[{"start":69.44,"text":"和平协议压低了利率预期、缓解了按揭贷款利率，但其后续影响仍在全球经济中持续显现。对房屋建筑业而言，复苏一再推迟，迫使企业必须作出一些已无法继续搁置的艰难抉择。"}],[{"start":null,"text":"

"}],[{"start":84.63,"text":"对部分企业而言，这只意味着暂停购地和招聘，把麻烦留给未来；而对另一些企业来说，则让长期存在的问题浮出水面。历史遗留的建筑安全问题以及业务模式的变化，正推高建造和融资成本，而收入却很难增长。与此同时，小型企业主正陆续退出市场——大多是主动离场，但也不断有人破产倒闭。"}],[{"start":109.41,"text":"尽管斯塔默政府大谈要在英格兰实现150万套住房目标，但它并未真正理解行业所面临挑战的严峻程度。规划改革固然关系到新住房的长期供应，但当前更紧迫的问题是需求不足以及可持续性受到挤压——根据开发商按现有成本建房所需的售价水平，能够负担得起购房的人越来越少。"}],[{"start":132.28,"text":"如果没有人买新房，就不会有人去规划、更不会有人去建设。"}],[{"start":137.19,"text":"其结果是，从新增住房总量来看，现任政府不仅落后于特雷莎•梅(May)和鲍里斯•约翰逊(Johnson)两届政府，也低于里希•苏纳克(Rishi Sunak)政府执政时期的建设节奏，更不用说远未达到每年30万套所需的水平。看来，光靠口号和红色棒球帽，还不足以抵消通胀和利率的影响。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":157.65,"text":"对有购房意愿的人来说，好消息是，安迪•伯纳姆(Andy Burnham)表示，如果他拿到唐宁街10号的钥匙，政府将调整做法。他本周承诺，将启动“自战后以来最大规模的公共住房建设计划”。"}],[{"start":172.72,"text":"尽管这种愿景可以理解——而且颇受欢迎——但在当前环境下要实现起来很难。归根结底还是钱的问题——即便住房福利支出减少带来了一些节省，资金仍然短缺。在各个政府部门纷纷要求增加预算之际，看来要么加税，要么进行改革。"}],[{"start":193.05,"text":"无论由谁执政，首要任务都应是支撑当前产出，并确保住房建设和整个建筑业在未来保持正常运转。"}],[{"start":201.85000000000002,"text":"尽管这一做法极不受欢迎——看看有多少人喜欢把“购房援助”(Help to Buy)挖苦成“卖房援助”(Help to Sell)就知道了——但不容回避的事实是，政府将不得不出手干预，帮助开发商。"}],[{"start":213.19000000000003,"text":"如果不这样做，很可能会出现这样的情况：当房地产市场最终回暖时，整个行业既没有足够的产能，也缺乏足够的开发项目储备来作出响应。新建住房减少，意味着房租涨幅更大，更多儿童被迫居住在不适宜的住房中，以及更多业主想搬家却难以实现。"}],[{"start":232.96000000000004,"text":"事实是，我们已经习惯依赖市场来建设所需住房。这一转变始于20世纪70年代：当时大规模的公共住房建设计划结束，拨付资金闲置，各地政府的推土机也被退役。"}],[{"start":247.41000000000003,"text":"但我们对私营部门的依赖是在近些年才明显加速的，其中也包括对保障性住房资金的依赖。自2010年起，用于社会和保障性住房的拨款被削减。结果是，我们越来越依赖私人开发商通过出售商品住房来为保障性住房提供资金，而各住房协会则不得不通过兴建私人出租住房或共有产权住房，对其保障性住房项目进行交叉补贴。"}],[{"start":275.01000000000005,"text":"一些住房协会难免开始像私人开发商那样运作，比如在市场高位大量囤地，却忽视了手中现有的房源存量。结果，在本轮低迷中，它们作为干预市场的一条路径，作用已经大打折扣。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":289.94000000000005,"text":"那么政府现在能做什么？房地产行业一直呼吁出台一系列措施，从新版“购房援助”权益贷款，到减税、放松监管，以及在可负担住房配建义务和其他与第106条协议相关成本方面给予更多灵活性——这些协议要求开发商提供公共配套设施或为当地基础设施出资。"}],[{"start":311.11000000000007,"text":"所有这些举措都有取舍——如果那份承诺已久的住房战略早已出台，为决策提供指引，我们本可以把握得更好。“购房援助”权益贷款的确提高了新建住房的市场份额——不过房屋建筑商却借此赚得盆满钵满。"}],[{"start":327.61000000000007,"text":"如果利率和通胀环境允许，今年秋季可能是推出一个更为受限版本的合适时机。但这一举措在市场中产生效果需要时间。下调第106条要求在纸面上或许有帮助，但如果新建住房从“可负担”转为“市场”定价，而房子本身卖不出去，这样的调整也无济于事。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":349.86000000000007,"text":"近期确实出现了更具创新性的政府干预，只是规模远远不够——开发商并不是没有兴趣，真正的最大障碍其实是筹不到钱。"}],[{"start":359.4600000000001,"text":"大伦敦政府在西汉姆的西尔弗敦投资1亿英镑，从一位美国亿万富翁手中取得该项目的主动股权，并在提供可负担住房的同时建设市场化住房，从而在向“新加坡式”开发商转型方面迈出了重要一步。"}],[{"start":374.5600000000001,"text":"我们也看到，各地地方政府与私人开发商和总承包商携手合作，在全英各地兴建新住房——从奥尔特灵厄姆到约克，经由普利茅斯等城镇。"}],[{"start":385.7600000000001,"text":"但人们越来越担心，政府可能被迫采取超出原本预期规模的行动。"}],[{"start":391.5700000000001,"text":"随着业内对金融稳定性的紧张情绪不断升温，如果其他一切办法都失效，不排除政府不得不出手，更直接地扶持市场中某些特定领域的可能性。某家住宅建筑商或大型承包商有可能需要被纾困——一些利益攸关方已经询问住房、社区与地方政府部(Ministry of Housing, Communities and Local Government)，一旦今年晚些时候或明年有大型住宅建筑商出现严重财务问题，该部门有哪些预案和应急措施。而这些询问，还是在本周那起指控串通、索赔数十亿英镑的集体诉讼提起之前就已经出现的。"}],[{"start":426.6600000000001,"text":"很遗憾，我们不可能很快看到地方当局恢复大规模住房建设。不过，假定伯纳姆不会亲自闯进开发商的会议，用满嘴脏话给销售团队打鸡血，那么他的政府——如果届时真是由他执政的话——就必须出手扶助住房市场，否则，房地产市场会很快变得严重失调。"}],[{"start":447.37000000000006,"text":"本文作者是一名住房市场分析师"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1782990738_4209.mp3"}