{"text":[[{"start":9.31,"text":"2020年，我在布鲁克林买下了自己的房子，办理的是一笔30年期固定利率抵押贷款，利率为2.75%。此后，通胀和强劲的经济表现推动30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至远高于7%。因此，我享有一大笔远低于市场水平的融资，而我的房产价值也一直跟上了通胀，甚至表现更好——如果在线估值工具的结果可信的话。"}],[{"start":37.42,"text":"我对此颇为得意，但这对国家不利，对我也并非全是好事。除非情况发生变化，否则我将被困在这里，直到去世或年满79岁——以先发生者为准。等孩子们离家后缩小住房规模？为了另一座城市的优厚工作机会搬家？想都别想。这两种做法都会让我变得更穷。"}],[{"start":62.040000000000006,"text":"像我这样的抵押贷款，正是美国房价“向下黏滞”的原因。经济强劲或资金成本低廉时，房价会迅速上涨；形势逆转后，房主却不愿适应新的现实，干脆拒绝出售，导致供应减少。市场非但没有调整，反而陷入停滞。美国成屋年销量约为400万套，仍停留在这一水平——与2008年房地产泡沫破裂后的惨淡水平相同。与此同时，自2022年初抵押贷款利率开始攀升以来，经通胀调整后的平均房价一直保持稳定。"}],[{"start":98.02000000000001,"text":"因此，亚特兰大联储的住房可负担性指标——该指标将收入中位数与房价中位数进行比较——目前糟糕程度堪比2006年住房泡沫达到顶峰时。年轻人认为，拥有住房正变得越来越遥不可及，而他们的判断是对的。首次购房者的年龄中位数近期已升至40岁。要解释为什么消费者信心调查一直表现疲弱——世界大型企业联合会(Conference Board)的指标刚刚降至12年来的低点——即便经济已强劲复苏，不妨先从住房市场找原因。经济中一个我们都深切感受到的领域，正陷于失灵。"}],[{"start":137.41000000000003,"text":"这不仅对年轻人不利，也会拖累整个经济：一方面，住房交易相关的经济活动减少；另一方面，经济活力也会受损。被困在自家住房中的人不会转而去其他地方从事生产率更高的工作（家庭对搬家的预期已跌至历史低位）。"}],[{"start":155.35000000000002,"text":"高企的未满足需求或许会让住宅开发商看到机会，但新开工住宅数量自2022年以来一直在下降，开发商信心也跌至谷底。近年来，开发商一直利用补贴性融资吸引买家，但近期利率进一步上升，使这种做法的成本更高。与此同时，今年春季开发商投入成本通胀率跃升至约8%，并一直维持在这一水平。"}],[{"start":180.68,"text":"在劳动力方面，问题与其说是成本，不如说是人手短缺。约翰•伯恩斯研究公司(John Burns Research)8月份发布的住房建筑商调查指出，劳动力短缺导致建设周期拉长；许多建筑商将这一问题归因于移民执法。伯恩斯公司的里克•帕拉西奥斯(Rick Palacios)说：“在利率和成本再次开始上升之前，许多住房建筑商的盈利能力就已经岌岌可危。利润率降至个位数的中段时，自然会促使他们放缓建设。”"}],[{"start":210.99,"text":"然而，尽管住房业今年和去年对实际国内生产总值(GDP)增长的贡献几乎为零，经济仍在持续增长。事实上，经济可能正在过热，这正是美联储刚刚加息的原因。但问题在于，传统上，对利率敏感的住房业一直是货币政策传导的主要渠道之一，甚至是首要渠道。经济学家爱德华•里默(Edward Leamer)20年前曾说：“住房就是经济周期。”住房业并不是经济中最大的行业，却是决定经济波动的关键因素。如今情况已非如此。加息只会进一步打压这个已经举步维艰的行业。"}],[{"start":251.70000000000002,"text":"如今真正的变数是科技投资，以及由此带来的股市财富效应。根据一项估算，AI投资在第二季度为实际国内生产总值增长贡献了整整一个百分点，而这一数字本季度似乎不太可能下降。眼下，这类投资并不受利率变化影响。全球最富有的公司已认定，保持AI竞争力是关乎生死存亡的要求。与它们已经承受的芯片价格上涨相比，额外的利息支出微不足道。美联储该怎么办？承认其主要政策工具的效力已降低，维持利率不变，却冒着通胀进一步走高的风险？还是进一步打击住房业和其他周期性行业，从而造成更加失衡的经济？这一困境的两面都暗藏危险。"}],[{"start":302.69,"text":"30年期固定利率抵押贷款之所以普遍存在，很大程度上是政策选择的结果。政府支持的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)通过二级市场支持和担保，为这一贷款模式提供支撑。因此，美国的住房困境提醒我们——如果说我们还需要额外提醒的话——政府干预金融市场总会伴随取舍。但无论30年期固定利率贷款有何优点和缺点，它都不会消失；美国人宁可废除独立日燃放烟花的传统，也不会放弃它。"}],[{"start":335.36,"text":"唯一的长期解决方案，是让住房建设成本更低、流程更简便、速度更快。今年通过的两党《住房之路法案》增加了一些激励措施，并削减了繁文缛节，但仍有大量工作要做。随着选举季升温，选民应当询问候选人，他们计划采取哪些措施，帮助那些渴望拥有住房的人。像我这样的人已经足够幸运了。"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1790949943_8194.mp3"}